Сколько вернут с ипотеки: расчёт вычета по процентам

Обновлено: 10.10.2026 · Время чтения: 7 минут

С ипотеки можно вернуть два вычета: с цены жилья — до 260 000 ₽, и с уплаченных процентов — до 390 000 ₽. Вместе — до 650 000 ₽ на человека. Возврат по процентам ограничен лимитом 3 млн и растянут на весь срок кредита. Разберу, как считают вычет по ипотеке, сколько вернут по годам и что важно учесть.

Из чего состоит возврат с ипотеки

Возврат с ипотеки — это два независимых вычета. Первый — имущественный с цены объекта, лимит 2 млн, к возврату до 260 000 ₽. Второй — по уплаченным процентам, лимит 3 млн, к возврату до 390 000 ₽. Они суммируются и дают максимум 650 000 ₽. Всё, что свыше, не возвращается.

Состав возврата

• с цены жилья — 2 млн × 13% = 260 000 ₽;
• с процентов ипотеки — 3 млн × 13% = 390 000 ₽;
• итого — до 650 000 ₽ на человека;
• супруги — до 1 300 000 ₽ на семью;
• всё, что свыше лимитов, не возвращается.

Как считают вычет по процентам

Вычет по процентам — это 13% от фактически уплаченных банку процентов за год. Не от начисленных, а от уплаченных. Банк выдаёт справку об уплаченных процентах — её берут за основу. Заявлять вычет можно ежегодно, пока не исчерпан лимит 3 млн. Остаток лимита не переносится.

Что учитывают

• фактически уплаченные проценты банку;
• проценты по целевому кредиту на жильё;
• проценты по рефинансированному кредиту;
• уплаченные проценты за каждый год;
• в пределах лимита 3 млн за весь срок.

Пример расчёта по годам

Ипотека на 20 лет, квартира за 4 500 000 ₽, проценты за весь срок — 4 200 000 ₽. Цена жилья — 4,5 млн, но лимит 2 млн, вычет с цены — 260 000 ₽. Проценты — 4,2 млн, но лимит 3 млн, вычет по процентам — 390 000 ₽. Итого — 650 000 ₽. Возврат растянут на годы, потому что проценты платятся постепенно.

Расчёт по шагам

• 2023 год: проценты 180 000 ₽, возврат 23 400 ₽;
• 2024 год: проценты 200 000 ₽, возврат 26 000 ₽;
• 2025 год: проценты 220 000 ₽, возврат 28 600 ₽;
• ...
• итого по процентам — до 390 000 ₽;
• по цене жилья — 260 000 ₽ отдельно.

Зависимость от срока кредита

Чем длиннее срок кредита, тем больше процентов вы заплатите. При этом лимит вычета — 3 млн, и если проценты превышают эту сумму, разница сгорает. На длинных кредитах проценты часто превышают 3 млн — тогда вычет по процентам ограничен 390 000 ₽. На коротких кредитах проценты меньше, и вычет может быть неполным.

Что влияет на сумму процентов

• срок кредита — дольше срок, больше процентов;
• ставка банка — выше ставка, больше процентов;
• сумма кредита — больше кредит, больше процентов;
• способ погашения — аннуитет или дифференцированный;
• рефинансирование — сохраняет или увеличивает сумму.

Как распределить вычет между супругами

Если ипотека оформлена в браке, супруги делят оба вычета по договорённости. По цене жилья — лимит 2 млн у каждого, по процентам — 3 млн у каждого. Итого на семью — до 1 300 000 ₽. Заявление о распределении подаётся один раз — изменить пропорцию потом нельзя.

Что важно при распределении

• пропорция фиксируется заявлением;
• изменить её потом нельзя;
• выгодно распределять в пользу того, у кого выше НДФЛ;
• можно распределить 100% на одного;
• при разводе вычет сохраняется за тем, кто платит.

Что снижает возврат с ипотеки

Реальная сумма часто меньше максимума. Причины: невысокая зарплата и маленький НДФЛ, короткий срок кредита с малыми процентами, использование маткапитала, уже использованный вычет по цене жилья, пропуск трёхлетнего срока подачи.

Что снижает возврат

• низкий официальный доход;
• серая зарплата — НДФЛ не удержан;
• маткапитал уменьшает расходы на жильё;
• уже использованный вычет по цене объекта;
• пропуск трёхлетнего срока подачи.

Что делать при рефинансировании

При рефинансировании вычет по процентам сохраняется, если новый кредит целевой — на погашение ипотеки. Проценты по нему продолжают учитывать в лимите 3 млн. Главное — в договоре должно быть указано, что кредит выдан на погашение ипотечного. Иначе вычет по процентам потеряется.

Что учесть при рефинансировании

• кредит должен быть целевым — на жильё;
• в договоре — ссылка на первоначальную ипотеку;
• справки о процентах — по обоим кредитам;
• лимит 3 млн — общий по всем кредитам;
• при потере целевого статуса вычет не дадут.

Итог

С ипотеки можно вернуть до 650 000 ₽ на человека: 260 000 ₽ с цены жилья и 390 000 ₽ с процентов. Супруги — до 1 300 000 ₽ на семью. Вычет по процентам считают по фактически уплаченным суммам и растягивают на весь срок кредита. Возврат ограничен уплаченным НДФЛ. Точную сумму считают по справке банка. Проверка документов перед подачей бесплатна.