Лимит вычета 2 000 000 ₽: как работает и сколько вернут

Обновлено: 11.10.2026 · Время чтения: 7 минут

Лимит 2 000 000 ₽ — это максимальная сумма расходов на жильё, с которой считают имущественный вычет. К возврату — до 260 000 ₽. Лимит применяется один раз на человека и не индексируется. Если квартира дороже, вычет всё равно ограничен 2 млн. Разберу, что входит в лимит, как его делят супруги и что делать с остатком.

Что такое лимит 2 миллиона

Это сумма расходов на покупку жилья, с которой государство разрешает вернуть 13%. Всё, что свыше 2 млн, в расчёт не идёт. Лимит введён с 2008 года и с тех пор не менялся. Он применяется один раз на человека — не на объект. Значит, если купили квартиру дешевле 2 млн, остаток лимита можно использовать на другом объекте.

Ключевые характеристики лимита

• сумма — 2 000 000 ₽ расходов;
• к возврату — до 260 000 ₽;
• применяется один раз в жизни;
• не индексируется;
• остаток переносится на другие объекты.

Что входит в лимит

В лимит 2 млн входят все расходы на приобретение жилья: цена объекта, отделка для новостройки, услуги риелтора, если они в договоре. Проценты по ипотеке идут отдельно — у них свой лимит 3 млн. Не входят в лимит: маткапитал, субсидии, оплата за счёт работодателя.

Что учитывается в лимите

• цена квартиры, дома, комнаты, доли;
• стоимость земли под жильё;
• расходы на отделку — для новостройки по ДДУ;
• услуги риелтора — если в договоре;
• проценты по ипотеке — отдельно, до 3 млн.

Что не входит в лимит

• материнский капитал — уменьшает расходы;
• субсидии и сертификаты;
• оплата за счёт работодателя;
• ремонт, не связанный с отделкой;
• покупка мебели и техники.

Как распределить лимит между супругами

Супруги могут делить вычет по договорённости. Если квартира куплена в браке, каждый имеет право на 2 млн. Общая сумма — 4 млн расходов, к возврату — до 520 000 ₽ на семью. Есть два варианта: распределить по фактическим расходам или по заявлению в любой пропорции. Заявление подаётся вместе с декларацией.

Варианты распределения

• 50/50 — по 1 млн каждому, к возврату — 130 000 ₽;
• по фактическим расходам — если оплачивал один;
• в любой пропорции — по заявлению супругов;
• 100% одному — если у второго нет НДФЛ;
• остаток лимита — переносится на будущее.

Как переносится остаток лимита

Если вы купили квартиру дешевле 2 млн, остаток лимита сохраняется. Его можно использовать при покупке другого объекта. Например, купили квартиру за 1,5 млн — остаток 500 000 ₽. При следующей покупке добавите к вычету ещё 500 000 ₽. Переносится только остаток по цене объекта, не по процентам ипотеки.

Как работает перенос

• остаток сохраняется на будущее;
• не сгорает при повторной покупке;
• учитывается по каждому новому объекту;
• не переносится на супруга автоматически;
• не переносится после 3-летнего срока подачи.

Сколько можно вернуть по лимиту

Сумма возврата ограничена не только лимитом, но и уплаченным НДФЛ. Если за год уплачено 80 000 ₽ налога, вернут максимум 80 000 ₽, даже если право на 260 000 ₽. Остаток переносится на следующие годы до полного использования — в пределах 2 млн.

Что влияет на возврат

• сумма расходов — в пределах 2 млн;
• уплаченный НДФЛ за год;
• количество лет использования вычета;
• наличие других вычетов в том же году;
• не использован ли вычет ранее.

Что делать с маткапиталом

Материнский капитал уменьшает сумму расходов, с которых считают вычет. Если квартира стоит 2,5 млн, а 600 000 ₽ оплачено маткапиталом, расходы — 1,9 млн. Вычет: 1,9 млн × 13% = 247 000 ₽. Остаток лимита 100 000 ₽ сохранится на будущее.

Как учитывать маткапитал

• маткапитал уменьшает расходы на покупку;
• вычет считают с суммы за вычетом маткапитала;
• остаток лимита переносится на другую покупку;
• отдельного вычета по маткапиталу нет;
• учитывать маткапитал нужно при подаче декларации.

Частые ошибки при использовании лимита

Первая — считают вычет с суммы свыше 2 млн. Вторая — не учитывают маткапитал. Третья — не заявляют остаток лимита на другом объекте. Четвёртая — не делят лимит между супругами, теряя часть возврата. Пятая — путают лимит по жилью (2 млн) с лимитом по процентам (3 млн).

Итог

Лимит 2 000 000 ₽ — максимальная сумма расходов на жильё для имущественного вычета. К возврату — до 260 000 ₽. Применяется один раз на человека, остаток переносится. Супруги могут делить лимит и вернуть до 520 000 ₽ на семью. Проценты ипотеки идут отдельно — до 390 000 ₽. Точную сумму считают по вашим документам. Проверка документов перед подачей бесплатна.