Налоговый вычет при покупке квартиры: как вернуть 260 000 ₽

Обновлено: 10.10.2026 · Время чтения: 6 минут

Вычет при покупке квартиры возвращает 13% от стоимости жилья. Лимит — 2 000 000 ₽ на человека, то есть максимум 260 000 ₽ к возврату. Вычет суммируется с процентами по ипотеке, поэтому итоговый максимум на одного заявителя — 650 000 ₽. Подать декларацию можно сразу за три предыдущих года.

Кому положен вычет за квартиру

Вычет получает покупатель, который платит НДФЛ 13%. Не важно, как оплатили квартиру — своими деньгами или в ипотеку. Главное — квартира в России и вы её собственник. Супруги могут оформить вычет на обоих, даже если квартира записана только на одного.

Кто имеет право на вычет

• официально трудоустроенные покупатели с доходом, облагаемым НДФЛ;
• родители, покупающие квартиру на имя ребёнка до 18 лет;
• супруги, оплатившие квартиру совместно;
• ИП на общей системе налогообложения;
• исполнители по договорам ГПХ с доходом, облагаемым налогом.

Кому откажут

Если покупатель не платит НДФЛ — самозанятый на НПД, ИП на УСН, только пенсия — вычет не дадут. Не положен он и при покупке квартиры у близкого родственника или работодателя: такие сделки считаются взаимозависимыми. Не примут и покупку за счёт маткапитала в той части, которая оплачена сертификатом.

Сколько денег можно вернуть

Возврат равен 13% от стоимости квартиры, но не больше 260 000 ₽ на человека. Если квартира стоила 1 500 000 ₽ — вернёте 195 000 ₽. Если 3 000 000 ₽ — вернёте 260 000 ₽, остальные 1 000 000 ₽ в вычет не войдут. Супруги получают лимит каждый, суммарно до 520 000 ₽.

Остаток вычета переносится

Если купили квартиру дешевле 2 000 000 ₽ или не смогли сразу выбрать весь лимит из-за небольшого НДФЛ, остаток переносится на следующие годы. Лимит применяется однократно, но использовать его можно по частям — как по одной квартире, так и по нескольким.

Как распределить вычет между супругами

Супруги могут распределить вычет в любой пропорции — 50/50, 100/0 или иначе. Пропорция фиксируется в заявлении и меняется только раз в жизни. Если один супруг не платит НДФЛ, выгодно оформить весь вычет на второго, а при необходимости перераспределить позже.

Материнский капитал и вычет

Если часть квартиры оплачена маткапиталом, вычет считают только от суммы, потраченной из своих средств. Например, квартира за 2 500 000 ₽, из них 600 000 ₽ — маткапитал. Вычет: (2 500 000 − 600 000) × 13% = 247 000 ₽. Часть сертификата в вычет не входит.

За какие годы можно подать декларацию

Подать 3-НДФЛ можно за три предыдущих года. В 2026 году — за 2023, 2024 и 2025. Если право на вычет появилось раньше, остаток переносится на будущие годы до полного использования лимита. Срок давности для имущественного вычета не ограничен.

Какие документы нужны

Базовый пакет: паспорт, ИНН, справка 2-НДФЛ, договор купли-продажи, выписка ЕГРН, платёжные документы. Для ипотеки — кредитный договор и справка об уплаченных процентах. Для супругов — свидетельство о браке и заявление о распределении. Для родителя — свидетельство о рождении ребёнка.

Что подготовить заранее

• договор купли-продажи или ДДУ с актом приёма-передачи;
• выписку ЕГРН о праве собственности;
• чеки, расписки, платёжные поручения об оплате;
• кредитный договор и справку о процентах — для ипотеки;
• свидетельство о браке — для распределения вычета.

Частые ошибки при оформлении

Первая — не распределяют вычет между супругами и теряют часть денег. Вторая — пытаются включить в вычет маткапитал. Третья — подают только за один год, теряя два предыдущих. Четвёртая — покупают квартиру у близкого родственника и получают отказ.

Сроки проверки и зачисления

Камеральная проверка декларации — до трёх месяцев, ещё до одного месяца — на перечисление денег. Итого от подачи до зачисления проходит в среднем 3–4 месяца. Сроки установлены Налоговым кодексом и не зависят от суммы возврата.

Итог

Вычет при покупке квартиры возвращает 13% от стоимости жилья — до 260 000 ₽ на человека. Супруги получают лимит каждый, суммарно до 520 000 ₽. Главное — правильно распределить вычет и подать декларацию сразу за три года. Проверка документов бесплатна.